Σημαντική αύξηση παρουσίασε το κατασκευαστικό κόστος για μία τυπική μονοκατοικία μετά την πανδημία, το οποίο από €1.235 ανά τ.μ. το 2019 υπολογίζεται πλέον στα €1.700 ανά τ.μ.
Σε ό, τι αφορά το κόστος αγοράς ετοιμοπαράδοτης οικιστικής μονάδας (κατοικία ή διαμέρισμα) σημειώνεται πως με βάση ανάλυση πρόσφατων πωλήσεων διαμερισμάτων (κατατεθειμένα πωλητήρια έγγραφα στο Τμήμα Κτηματολογίου & Χωρομετρίας), την οποία διεξήγαγε ο Σύνδεσμος Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων Κύπρου, προκύπτει ότι ο μέσος όρος τιμής πώλησης είναι στα €2.650 ανά τ.μ. δομήσιμου εμβαδού.
Αυτά προκύπτουν με βάση στοιχεία που κατέθεσε το ΕΤΕΚ ενώπιον της Κοινοβουλευτικής Επιτροπής Οικονομικών, στην οποία συζητήθηκε η επιβολή μειωμένου ΦΠΑ στην πρώτη κατοικία.
Στην ανάλυση του Συνδέσμου Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων, χρησιμοποιήθηκαν 102 πωλήσεις στη Λευκωσία, 94 πωλήσεις στη Λάρνακα και 60 πωλήσεις στη Λεμεσό. Διευκρινίζεται, ωστόσο, ότι η πόλη της Πάφου και οι Δήμοι της ελεύθερης Επαρχίας Αμμοχώστου λόγω του πολύ μικρού αριθμού αγοαραπωλητηρίων και δη για καινούργια, δεν λήφθησαν υπόψη.
Αξίζει να αναφερθούν ότι υπάρχουν διαφοροποιήσεις στην τιμή αγοράς ανά τ.μ. ανάλογα με την επαρχία που βρίσκεται η οικιστική μονάδα. Συναφώς υπάρχει, όχι σημαντική, διαφοροποίηση ανάλογα εάν πρόκειται για διαμέρισμα ή κατοικία.
Πιο ακριβή η Λεμεσός
Λαμβάνοντας υπόψη τις αυξήσεις στον δείκτη τιμών παραγωγού ύψους 18%, ο οποίος επηρέασε το κατασκευαστικό κόστος και συνεπακόλουθα την αξία αγοράς, η αξία αγοράς της τάξης των €2.650 ανά τ.μ. μπορεί, σύμφωνα με το ΕΤΕΚ, να θεωρηθεί ως μια καλή ένδειξη για τον μέσο όρο αγοράς ετοιμοπαράδοτης κατοικίας/διαμερίσματος συνυπολογίζοντας ένα λογικό και μέσο κόστος γης, έξοδα αδειοδότησης καθώς και ένα εύλογο επιχειρηματικό κέρδος.Συνοπτικά, το κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος ενός υπνοδωματίου στη Λευκωσία εκτιμάται στα €2.720/τ.μ., στη Λάρνακα φτάνει τα €2.253/τ.μ., ενώ στη Λεμεσό ξεπερνά τις €3.000, καθώς υπολογίζεται στα €3.257 ανά τ.μ.
Για τα διαμερίσματα δύο υπνοδωματίων, το κόστος στη Λευκωσία κυμαίνεται στα €2.631/τ.μ., στη Λάρνακα στα €2.207/τ.μ. και στη Λεμεσό στα €2.972 το τ.μ.
Μέχρι €3.900/τ.μ. για ένα μονάρι
Όσον αφορά τα τριάρια διαμερίσματα, η Λεμεσός είναι και πάλι η πιο ακριβή πόλη με €3.027 ανά τ.μ., με τη Λευκωσία να ακολουθεί με €2.456 το τ.μ., ενώ στη Λάρνακα ένα ετοιμοπαράδοτο διαμέρισμα τριών υπνοδωματίων υπολογίζεται στα €2.329/τ.μ.
Αυτό που προκαλεί εντύπωση είναι ότι στη Λεμεσό το κόστος αγοράς ενός διαμερίσματος ενός υπνοδωματίου δύναται να φτάσει μέχρι τα €3.900 ανά τ.μ.Οι τέσσερις προτάσεις του ΕΤΕΚ
Ανάμεσα στις εισηγήσεις του ΕΤΕΚ, οι οποίες υποβλήθηκαν στην Επιτροπή Οικονομικών της Βουλής, είναι, σε ό, τι αφορά τα μεγέθη, να εισαχθεί ξεχωριστή κατηγορία και όριο για μονοκατοικία και για διαμέρισμα.
Σε ό, τι αφορά την μονοκατοικία το Επιμελητήριο προτείνει να αξιοποιηθούν τα όρια που έθεσε η νομοθεσία του 2016, δηλαδή να υπόκεινται σε μειωμένο ΦΠΑ τα πρώτα 200 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού, εφόσον η κατοικία δεν υπερβαίνει τα 275 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού.
Όσον αφορά τα διαμερίσματα, η πρόταση του ΕΤΕΚ είναι να υπόκεινται σε μειωμένο ΦΠΑ τα πρώτα 140 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού, εφόσον το διαμέρισμα δεν υπερβαίνει τα 200 τ.μ. δομήσιμου εμβαδού.
Σημειώνεται πως με βάση την ισχύουσα νομοθεσία «στις περιπτώσεις πολύτεκνων οικογενειών, το συνολικό εμβαδόν της κατοικίας επαυξάνεται τόσο στην περίπτωση ανέγερσης, όσο και στην περίπτωση παράδοσης κατοικίας/διαμερίσματος για κάθε επιπρόσθετο τέκνο πέραν των τριών τέκνων κατά 15 τ.μ.
Το ΕΤΕΚ εισηγείται επίσης την εισαγωγή κριτηρίου που να αφορά το κόστος κατασκευής, εφόσον πρόκειται για ανέγερση ή το κόστος αγοράς, εάν πρόκειται για ετοιμοπαράδοτη κατοικία/διαμέρισμα.
Ειδικότερα το Επιμελητήριο προτείνει να καθοριστεί ότι μειωμένος ΦΠΑ θα επιβάλλεται μόνο για το κόστος κατασκευής, το οποίο δεν υπερβαίνει τα €1.700 ανά τ.μ. (δομήσιμου εμβαδού) για ανέγερση κατοικίας ή για την αξία αγοράς ετοιμοπαράδοτης κατοικίας που δεν υπερβαίνει τα €2.650 ανά τ.μ. (δομήσιμου εμβαδού), περιλαμβανομένης και της αγοράς της γης.
Νοείται ακόμα ότι για κόστος κατασκευής άνω των €1.700 ανά τ.μ. ή αξία αγοράς άνω των €2.650 ανά τ.μ. επιβάλλεται κανονικός συντελεστής ΦΠΑ. Με αυτό τον τρόπο, σύμφωνα με το ΕΤΕΚ, καθορίζεται έμμεσα μέγιστο ποσό οικονομικής ελάφρυνσης λόγω μειωμένου συντελεστή ΦΠΑ.
Παράλληλα, σημειώνεται ότι η αξία κατασκευής και η αξία αγοράς θα πρέπει να συνδεθούν με ένα κατάλληλο ετήσιο στατιστικό δείκτη, π.χ. δείκτη τιμών παραγωγού για το κατασκευαστικό κόστος και δείκτη του Τμήματος Κτηματολογίου και Χωρομετρίας, καθώς και συναφών επαγγελματικών σωμάτων όπως ο Σύνδεσμος Επιστημόνων Εκτιμητών Ακινήτων Κύπρου και το RICS Cyprus για τις αξίες αγοράς.
Εφόσον η κατοικία είναι εντός των πιο πάνω αναφερόμενων ορίων, το ΕΤΕΚ εισηγείται όπως υπόκεινται σε μειωμένο ΦΠΑ και οι εργασίες ανακαίνισης (δομοστατικής- ενεργειακής- αισθητικής), όπως επίσης και εργασίες προσθηκομετατροπών και επεκτάσεων.
Μεταξύ άλλων, το Επιμελητήριο προτείνει ακόμα τον καθορισμό μεταβατικών διατάξεων, δηλαδή η τροποποίηση της νομοθεσίας να καθορίζει έναρξη εφαρμογής της σε 12 μήνες.
Παράλληλα, το ΕΤΕΚ ζητά όπως περιληφθεί ότι όλοι όσοι έχουν υποβάλει αίτηση για πολεοδομική ή οικοδομική άδεια ή έχουν πολεοδομική άδεια προγενέστερα της δημοσίευσης ή της ημερομηνίας έναρξης εφαρμογής να εφαρμόζεται το αμέσως προηγούμενο νομικό καθεστώς.
Μάριος Ιωάννου 15/02/2022 06:30
