Οι περιορισμοί στα ταξίδια αυτομάτως στερoύν από την κυπριακή κτηματαγορά, η οποία ήδη παρουσιάζει από τον περασμένο Μάιο σημάδια «κόπωσης» λόγω κυρίως των νέων κανονισμών για την κατ’ εξαίρεσιν πολιτογράφηση επενδυτών, το 50% των αγοραστών που είναι ξένοι.
Ο κορωνοϊός σίγουρα δεν έχει κτυπήσει μόνο το ανθρώπινο ανοσοποιητικό σύστημα αλλά έχει προς το παρόν παγώσει και πληγώσει, ας ελπίσουμε όχι ανεπανόρθωτα, και το παγκόσμιο οικονομικό σύστημα. Σίγουρα η πρώτη μας σκέψη πρέπει και είναι στα θύματα και στις οικογένειές τους, στα άτομα που υπέφεραν και υποφέρουν αλλά και στους ιατρούς και νοσηλευτές, οι οποίοι νυχθημερόν εργάζονται με προσωπικές θυσίες και ρίσκο.
Σε ό,τι αφορά τα ακίνητα, είναι λίγο πρόωρο να εξηγήσουμε την επίδραση που θα έχει ο ιός στην αγορά. Όπως όλοι γνωρίζουμε, η αγορά ακινήτων δεν είναι χρηματιστήριο, του οποίου οι αξίες μεταλλάσσονται καθημερινά και βλέπουμε άμεσες επιδράσεις στις τιμές των μετοχών. Ο τομέας των ακινήτων κινείται πολύ πιο αργά, κυρίως λόγω του γεγονότος ότι η ζήτηση αλλά και η προσφορά δεν αλλάζουν τόσο ραγδαία.
Τις επιπτώσεις της πανδημίας θα τις κατέτασσα σε δύο χρονικές περιόδους. Η πρώτη είναι αυτή που ζούμε τώρα -κατά τη διάρκεια καταπολέμησης της πανδημίας, όπου η αβεβαιότητα κυριαρχεί-, η λεγόμενη περίοδος της παύσης. Η δεύτερη περίοδος είναι αυτή της αποκατάστασης της ομαλότητας και επιστροφής στην κανονικότητα της αγοράς, η λεγόμενη περίοδος της δράσης.
Κατά τη διάρκεια της περιόδου της παύσης, η αβεβαιότητα για την έκβαση της πανδημίας σίγουρα επηρεάζει την κυπριακή αγορά ακινήτων, που αποτελεί μαζί με τον τουρισμό τη ραχοκοκκαλιά της κυπριακής οικονομίας. Οι περιορισμοί στα ταξίδια αυτομάτως στερούν από την κυπριακή κτηματαγορά, η οποία ήδη παρουσιάζει από τον περασμένο Μάιο σημάδια «κόπωσης» λόγω κυρίως των νέων κανονισμών για την κατ’ εξαίρεσιν πολιτογράφηση επενδυτών, το 50% των αγοραστών που είναι ξένοι. Επιπρόσθετα, η αβεβαιότητα και ο φόβος για το μέλλον σίγουρα βάζουν επί του παρόντος την αγορά ακινήτων από Κυπρίους σε δεύτερη μοίρα.
Γι’ αυτόν τον λόγο το Βασιλικό Ινστιτούτο Ορκωτών Εκτιμητών της Μεγάλης Βρετανίας (RICS) -του οποίου μέλη είναι οι περισσότεροι εκτιμητές στην Κύπρο- καθώς επίσης και η TΕGoVA -όπου μέλη αποτελούν 72 σύνδεσμοι εκτιμητών από 36 χώρες- εξέδωσαν ειδική οδηγία, η οποία σχετίζεται με την αβεβαιότητα που έχει προκαλέσει στην εγχώρια και παγκόσμια οικονομία ο κορωνοϊός.
Το RICS προβλέπει ότι οι εκτιμητές θα πρέπει, «από τις 20 Μαρτίου, να αναφέρουν ότι η εκτίμηση της αξίας ενός ακινήτου πραγματοποιείται σε περιβάλλον “εκτιμητικής αβεβαιότητας”».
Ο κυριότερος λόγος γι’ αυτήν την οδηγία είναι το γεγονός ότι τα στοιχεία στα οποία βασίστηκε ο εκτιμητής αποτελούν συγκριτικά στοιχεία πριν από την εξάπλωση της πανδημίας και πριν φυσικά μπουν οι περιορισμοί στην ελεύθερη διακίνηση από τα κράτη. Όλοι αυτοί οι περιορισμοί καθιστούν τις νέες συναλλαγές σχεδόν αδύνατες, κάτι που είναι απαραίτητο για τον ορισμό της αγοραίας αξίας.
Λαμβάνοντας υπόψη όλα τα πιο πάνω, θεωρούμε πως η βαρύτητα της προηγούμενης συμπεριφοράς της αγοράς (συγκριτική μέθοδος εκτίμησης) έχει χαμηλότερη σημασία ως βάση σύγκρισης για την εξαγωγή συμπερασμάτων για τις σημερινές αξίες. Επιπρόσθετα, η επενδυτική μέθοδος εκτίμησης δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί με βεβαιότητα καθότι δεν γνωρίζουμε πώς θα επηρεαστούν οι ενοικιαστές και εάν θα είναι σε θέση να πληρώνουν το τρέχον μίσθωμα. Τέλος, όσον αφορά τη Μεθοδολογία Υπολογισμού Αγοραίας Αξίας Ακινήτου μέσω κεφαλαιοποίησης μελλοντικών χρηματικών ροών (DCF), την πλέον διαδεδομένη μέθοδο για εκτίμηση ξενοδοχείων, δεν μπορεί να χρησιμοποιηθεί με ακρίβεια, αφού δεν ξέρουμε πότε και σε ποιον βαθμό θα αποκατασταθεί η τουριστική ροή.
Από την άλλην, όμως, μετά την επιστροφή στην ομαλότητα –περίοδος της δράσης– οι ανάγκες για στέγαση δεν θα αλλάξουν, ούτε η ανάγκη για επαγγελματική στέγη αλλάζει σε μεγάλο βαθμό. Σίγουρα, εάν η πανδημία συνεχιστεί για αρκετό χρονικό διάστημα, κάποιες επιχειρήσεις, δυστυχώς, θα κλείσουν και κάποιες θα συρρικνωθούν με μικρότερες ανάγκες σε τ.μ. γραφείων ή καταστημάτων. Ως εκ τούτου, δεδομένου ότι η περίοδος της παύσης δεν θα υπερβεί τους 6 μήνες, δεν θεωρώ ότι οι τιμές των ακινήτων, κυρίως στην πρωτεύουσα, όπου οι αγοραστές κατά πλειοψηφία είναι Κύπριοι, θα επηρεαστούν σε μεγάλο βαθμό.
Ας μην ξεχνάμε ότι με τους περιορισμούς στην εργασία, στα εργοτάξια, ούτε η προσφορά ακινήτων θα αυξηθεί. Επιπρόσθετα, διαφωνώντας με πολλούς που παρομοιάζουν την κατάσταση με τον Δεύτερο Παγκόσμιο Πόλεμο, θεωρώ ότι η κατάσταση θα εξομαλυνθεί σύντομα μετά την περίοδο της παύσης, βασιζόμενος στο γεγονός ότι η ρευστότητα στις τράπεζες είναι πολύ υψηλή, τα οικονομικά του κράτους πολύ πιο εύρωστα σε σχέση με την κρίση του 2013, όπως και παράλληλα τα οικονομικά των νοικοκυριών. Επίσης, τα δανειστικά επιτόκια είναι πολύ χαμηλά, κάτι που θα ωθήσει επιπλέον την ανάπτυξη.
Όσον αφορά τα ακίνητα που ανταποκρίνονται στις ανάγκες των ξένων, εκτιμώ ότι κατά το 2020 οι τιμές τους θα δεχθούν μείωση λόγω και της υφιστάμενης χαμηλής ζήτησης, το μέγεθος της οποίας θα εξαρτηθεί κυρίως από τη διάρκεια των τρεχουσών συνθηκών. Γενικότερα, η ταχύτητα της αποκατάστασης της ομαλότητας σε παγκόσμιο επίπεδο θα καθορίσει την επενδυτική ζήτηση από το εξωτερικό, όπως επίσης και τη βελτίωση της εγχώριας ζήτησης.
Εν κατακλείδι, ο τομέας των ακινήτων έχει δείξει ότι είναι ο κατ’ εξοχήν σταθερός κλάδος στην Κύπρο και, παρόλα τα σκαμπανεβάσματα, αποτελεί διαχρονικά και μακροχρόνια την πιο ασφαλή επενδυτική επιλογή. Βλέπουμε ότι παγκοσμίως τα χρηματιστήρια έχουν καταρρεύσει, τα καταθετικά επιτόκια είναι αρνητικά, και η μόνη ασφαλής επιλογή είναι η σωστή επένδυση στα ακίνητα.
Σίγουρα ο κλάδος θα επηρεαστεί – το πόσο εξαρτάται από το πότε θα τελειώσει η πανδημία. Εκτιμώ, βεβαία, ότι ο τομέας των ακινήτων θα είναι για μια ακόμη φορά η κορωνίδα της ανάπτυξης στην Κύπρο.
Σημαντικό, όμως, είναι, το κράτος να επαναξιολογήσει την υιοθέτηση παλαιότερων κινήτρων για επενδύσεις αλλά και να μελετήσει νεότερα. Κυρίως, οι τράπεζες να επιτρέψουν κάποιες χαλαρώσεις στις δανειοδοτήσεις και ευκολίες αποπληρωμής κάποιων από τα υφιστάμενα δάνεια, ούτως ώστε να μην επιβαρυνθούν τα νοικοκυριά και οι μικρομεσαίες επιχειρήσεις οικονομικά, από έναν ιό ο οποίος μάς έχει ταλαιπωρήσει σωματικά, και ψυχολογικά και οικονομικά.
Επιπρόσθετα θα ήταν χρήσιμο, υπό τις συνθήκες που διανύουμε, να εξεταστεί το ενδεχόμενο νομοθετικής παρέμβασης για μείωση των ενοικίων, ώστε οι ιδιοκτήτες επιχειρήσεων, στους οποίους επιβλήθηκε από την κυβέρνηση υποχρεωτική αναστολή εργασιών και οι εργαζόμενοι σε αυτές να εξασφαλισθούν, και τα ενοίκια που θα πληρώνουν να είναι μειωμένα. Κάτι τέτοιο ήδη εξετάστηκε στην Ελλάδα, για μείωση ύψους 40% των μισθωμάτων για δύο μήνες. Φυσικά μία τέτοια νομοθετική επέμβαση θα πρέπει να γίνει με προσοχή και χωρίς να παραγνωρίζει τα δικαιώματα του αντισυμβαλλομένου ιδιοκτήτη (στον οποίο ιδιοκτήτη θα μπορούσε να παραχωρηθεί από το κράτος κάποιο άλλο κίνητρο), ώστε να μην προσκρούει στη συνταγματικά κατοχυρωμένη αρχή της ελευθερίας των συμβάσεων.
Για να ξεπεραστεί αυτή η υγειονομική κρίση, χωρίς να μας αφήσει ανεπανόρθωτα λαβωμένους οικονομικά, θα πρέπει όλοι μαζί να βάλουμε νερό στο κρασί μας και μονιασμένοι και ενωμένοι θα ξεπεράσουμε και αυτό.
*Αντιπρόεδρος Συνδέσμου Εκτιμητών Ακινήτων Διευθυντής της Polys Kourousides & Associates LLC Chartered Surveyors
Πηγή: simerini.sigmalive.com
