πό τις 31 Ιανουαρίου τέθηκε σε ισχύ ο Περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικός) Νόμος του 2020, ο οποίος σκοπό έχει να διευκολύνει ιδιοκτήτες ακινήτων που εμπίπτουν εντός του εν λόγω Νόμου να ανακτήσουν την κατοχή των ακινήτων τους για καθυστερημένα ενοίκια. Οι δυσκολίες κατά το στάδιο ανάκτησης κατοχής εξαιτίας των επίπονων και συχνά ακριβών δικαστικών διαδικασιών αποτελούσαν πάντα επιβαρυντικό παράγοντα κατά την αξιολόγηση επενδυτικών ευκαιριών αναφορικά με ακίνητα, οι οποίες ενδεχόμενα επηρεάζουν και την αξία του ακινήτου. Παράλληλα, η καθυστέρηση στην καταβολή ενοικίων είναι συχνά πράξη ή ένδειξη αφερεγγυότητας και συνεπώς η ταχεία επαναφορά των ακινήτων στην ελεύθερη αγορά είναι σημαντική για σκοπούς διασφάλισης της σταθερότητας στην οικονομία.
Πλέον, με την τροποποίηση του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου, επιχειρείται η γρηγορότερη απονομή της δικαιοσύνης και επομένως η ταχύτερη επίλυση διαφορών. Κατ’ επέκτασιν, τίθεται το ερώτημα κατά πόσον η ιδιοκτησία ακινήτων ενοικιοστασίου θα καταστεί ελκυστικότερη έναντι των λοιπών ακινήτων που δεν εμπίπτουν στο ενοικιοστάσιο, καθότι με την εν λόγω τροποποίηση προκύπτει σαφής διαχωρισμός. Συγκεκριμένα, για όσα ακίνητα δεν εμπίπτουν εντός του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου, δεν προνοείται διαδικασία ταχείας διεκπεραίωσης των νομικών διαδικασιών ανάκτησης, καθότι δεν έχει τροποποιηθεί η σχετική νομοθεσία. Σημειώνεται ότι ο Περί Ενοικιοστασίου Νόμος αφορά ακίνητα που μεταξύ άλλων έχουν κτιστεί μέχρι τις 31 Δεκεμβρίου 1999. Επομένως, η νέα διαδικασία ταχείας διεκπεραίωσης δεν μπορεί να εφαρμοστεί για ακίνητα που κτίζονται μετά το 2000.
Σε ό,τι αφορά τη διαδικασία, όπως προκύπτει από την τροποποίηση του άρθρου 11 του Περί Ενοικιοστασίου Νόμου, όταν το ενοίκιο καταστεί οφειλόμενο για πέραν των 21 ημερών και κατόπιν καταχώρισης αίτησης στο Δικαστήριο για ανάκτηση κατοχής (έξωσης) από τον ιδιοκτήτη, ο ενοικιαστής θα πρέπει να απαντήσει στην εν λόγω αίτηση εντός 14 ημερών από την ημέρα της επίδοσής της. Σημειώνεται ότι, με βάση την τροποποίηση του άρθρου 29 του ίδιου νόμου, σε κάθε περίπτωση, επίδοση της αίτησης δύναται να γίνει με ιδιωτική επίδοση με οποιονδήποτε τρόπο προβλέπεται στους Θεσμούς Πολιτικής Δικονομίας, περιλαμβανομένης και της ηλεκτρονικής επίδοσης καθώς και της υποκατάστατης επίδοσης κατόπιν εξασφάλισης σχετικού διατάγματος του Δικαστηρίου.
Εν συνεχεία, αφού επιδοθεί η αίτηση στον ενοικιαστή – στον οποίο μετατοπίζεται και το βάρος απόδειξης – η απάντησή του στην αίτηση θα γίνεται δεκτή για καταχώριση από τον Γραμματέα του Δικαστηρίου μόνο σε περίπτωση που τέτοια απάντηση θα συνοδεύεται:
(1) είτε από απόδειξη του λογιστηρίου του Δικαστηρίου ότι έχει κατατεθεί στο Δικαστήριο το αναφερόμενο στην αίτηση οφειλόμενο ποσό ως καθυστερημένα ενοίκια κατά την ημερομηνία καταχώρισης της απάντησης του ενοικιαστή,
(2) είτε από απόδειξη είσπραξης του ενοικίου εκδοθείσα από τον ιδιοκτήτη (ή αντιπρόσωπο αυτού) ή
(3) από απόδειξη κατάθεσης χρηματοπιστωτικού ιδρύματος προς όφελος του ιδιοκτήτη (ή αντιπροσώπου αυτού).
Η απόφαση του Γραμματέα για αποδοχή ή απόρριψη της καταχώρισης της απάντησης του ενοικιαστή στην αίτηση του ιδιοκτήτη, θα πρέπει να τίθεται εντός τριών (3) εργάσιμων ημερών ενώπιον του Δικαστηρίου, το οποίο αφού εξετάσει τα τεκμήρια και την ενώπιόν του μαρτυρία, θα εκδώσει τελεσίδικη έγκριση ή απόρριψη της απάντησης του ενοικιαστή. Σημειώνεται ότι η απόφαση του Δικαστηρίου δεν θα υπόκειται σε έφεση. Σε περίπτωση που η απάντηση του ενοικιαστή γίνει αποδεκτή, θα αποκτά δικαίωμα υπεράσπισης στην αίτηση. Σε περίπτωση απόρριψης της απάντησης του ενοικιαστή στην αίτηση του ιδιοκτήτη, θα τροχοδρομείται η διαδικασία της έξωσης. Κατά την έκδοση του σχετικού διατάγματος έξωσης, το Δικαστήριο θα δύναται να καθορίσει τον χρόνο συμμόρφωσης του ενοικιαστή προς το διάταγμα, την περίοδο χάριτος δηλαδή κατά τη λήξη της οποίας ο ενοικιαστής θα πρέπει να παραδώσει την κατοχή του ακινήτου στον ιδιοκτήτη. Με βάση τις πρόνοιες της νομοθεσίας, ο χρόνος συμμόρφωσης προς το Διάταγμα δεν θα μπορεί να είναι μικρότερος των ενενήντα (90) ημερών, τόσο στις περιπτώσεις καταστημάτων όσο και κατοικιών.
Τα πιο πάνω στοχεύουν στην άμβλυνση ή ακόμα και εξάλειψη των προβλημάτων, που ήταν απόρροια της διαδικασίας προϋπάρχουσας της τροποποίησης, και η οποία είχε ως αποτέλεσμα οι αιτήσεις ενώπιον των Δικαστηρίων να επιλύονται σε μεγάλο χρονικό διάστημα. Με βάση τη νέα διαδικασία, το Δικαστήριο ουσιαστικά θα ορίζει την υπόθεση αυτεπάγγελτα απευθείας για ακρόαση και σε σύντομο χρονικό διάστημα, έτσι ώστε αν μέχρι την ημερομηνία ορισμού και αν από τη μαρτυρία προκύπτει ότι ο ενοικιαστής δεν θα καταφέρει να ικανοποιήσει το Δικαστήριο ότι πλήρωσε ή πληρώνει τα ενοίκια, το Δικαστήριο θα δύναται να εκδίδει διάταγμα ανάκτησης της κατοχής και έξωσής του, καθώς επίσης και απόφαση για τα καθυστερημένα ενοίκια, τα ενδιάμεσα οφέλη μέχρι την παράδοση της κατοχής και τα δικηγορικά ή και άλλα έξοδα.
Στις μεταβατικές διατάξεις του περί Ενοικιοστασίου (Τροποποιητικού) Νόμου του 2020, προβλέπεται ότι οι πρόνοιές του δεν θα τύχουν εφαρμογής σε υποθέσεις οι οποίες καταχωρίσθηκαν στο Δικαστήριο πριν από την ημερομηνία έναρξης της ισχύος του, ήτοι την 31 Ιανουαρίου 2020, καθώς και στις περιπτώσεις ενοικίων τα οποία κατέστησαν πληρωτέα πριν από την ημερομηνία αυτή, νοουμένου ότι θα εξοφληθούν εντός δώδεκα (12) μηνών από την εν λόγω ημερομηνία.
Η ταχύτητα είναι, κατά τον περί Ενοικιοστασίου Νόμο και τη συναφή νομολογία, σημαντικό στοιχείο που θα έπρεπε να διαφοροποιεί το ειδικής δικαιοδοσίας Δικαστήριο Ελέγχου Ενοικιάσεων και τους ρυθμούς του, σε σύγκριση με τα γενικής δικαιοδοσίας και αρμοδιότητας Δικαστήρια. Παρ’ όλα αυτά, ο διαχωρισμός ακινήτων σε ενοικιοστασιακά και μη, ιδιαίτερα με αναφορά μεταξύ άλλων και στην ημερομηνία κτισίματος, ενδεχομένως δημιουργεί ανομοιομορφία στον τομέα των ακινήτων.
Πηγή: simerini.sigmalive.com
